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物业装修管理80问

发表时间:2018-01-10 17:52

物业管理工作到底是重管理还是重服务?这是很多从事物业管理工作的人一直在争论的问题。笔者认为,其实管理工作、服务工作均是物业管理工作中重要的组成部分,两者相辅相成,密不可分,不同的是,它们只是在物业管理阶段性工作中所占比重不同而已。如果非要分开来讲,我认为装修管理工作才是物业管理中最重要的活动,也是管理物业的第一步(因为这是业主真正意义开始使用物业),它在物业管理阶段性工作中起着举足轻重、承上启下的作用。但是,许多物业管理企业只把“交房工作” 作为一件重中之重的工作来抓,而把“装修管理”工作作为一般性工作或某个部门的工作来做,并且在管理装修时,很多情况是见招拆招,随意性很大,无预见性,今天不准封阳台,明天又可能变成可以封;个别业主跑到物管办公室大吵大闹后,就同意了其占用公共区域……因物业管理企业在装修管理这个时候的准备工作没有做好而导致的矛盾可以说是数不胜数,并且这些潜伏下来的诸多矛盾,在业主入住后均会陆陆续续地呈现出来,有不缴物管费的、有打架的、有投诉到相关职能部门的、有指责开发商的、业主之间吵架的等等。可以看出,业主在装修过程中产生的抱怨、不理解等想法最终均会通过各种途径爆发出来,因此物业管理企业目前存在的大多数矛盾追其根源的话,均可追溯到装修管理这个阶段。换而言之,装修管理工作一旦真的做好了,不仅可以为今后的日常管理工作打下坚实的基础,还可以为物业管理企业节省大量的人力、物力、财力。下面就结合装修管理工作的相关经验,归纳成80个问题,方便大家在装修管理过程中回答业主的提问。

一问:业主如何办理装修手续?

答:业主和装修负责人到物业装修监理部办理装修许可证。

二问:装修为什么须备齐营业执照、资质证书?

答:施工队在施工中如有损坏公共设施、不服从管理等违章行为,由装修公司承担全部责任。

三问:业主装修没找装饰公司怎么办?

答:由业主本人书写承诺书并签字,承诺装修施工中出现的与装修有关的一切问题由业主本人承担。

四问:业主装修为什么要填写保护地埋管路承诺书?

答:地埋管路在地面画有管道区线,装修如不注意踩掉后,无法辨别管路走向,如装木地板,容易打漏管路造成漏水,给物业减少不必要的麻烦。

五问:为什么要填写弱电系统承诺书?

答:因装修单位没有专业的弱电维修人员,容易造成网络故障,严重时损坏设备。

六问:为什么要填写暖气拆改承诺书?

答:因为暖气受温度影响是容易形成漏水的设施,如不是专业人员拆改,很容易造成漏水给本户及下户造成不必要的损失。

七问:收取装修押金为什么?

答:为防止装修人员损坏公共设施和给其他业主造成不必要的损失。

八问:安装通风型防盗门为什么要签承诺书?

答:为保证楼内整齐美观、一致,防止杂乱无章。

九问:业主更换外窗为什么要签承诺书?

答:为保证小区外观整齐如一,开启方式、颜色应与原窗相同。

十问:更换防盗门为什么要签承诺书?

答:保持楼道内整齐美观、颜色相同,在原位安装。

十一问:装修噪音控制为什么要签定协议?

答:为保证入住业主有一个安静的生活环境,从法律角度考虑对那些不服从管理的施工人员便于处罚。

十二问:隐蔽工程为什么要验收,并让业主签字?

答:厨房、卫生间防水业主装修前要做闭水验收,业主、施工工长签字确认,入住后如有漏水由装修施工队负责。

十三问:业主室内下水管道、地漏为什么要做装修前通水交接?

答:因装修工人在贴地面砖时,室内一些不起眼的垃圾向下水管道里倾倒,造成管道堵塞,下水不畅或堵死,业主报修还说是物业原因。

十四问:业主室内电源插座、照明为什么要进行交接?

答:业主在装修中大部分业主要进行线路改动,交接清楚后,容易分辨哪些是物业原因,哪些是装修施工所造成的电路问题。

十五问:为什么装修进场前要进行纱窗、窗玻璃交接?

答:玻璃、纱窗是易损物品,如不进行交接,给日后物业维修造成麻烦。

十六问:搭建阳光棚押金为什么一年以后才能返还?

答:业主搭建阳光棚很容易损坏顶层防水,如完工后即退押金会造成损坏防水漏雨,给造成不良影响。

十七问:业主装修厨房、卫生间水、电路改动为什么要重做防水?

答:水、电路改动走暗管需要损坏防水,重做防水后再做闭水试验,不漏后方能贴砖,减少业主装修完工后出现漏水再处理的损失。

十八问:小区内不论任何业主装修都不允许影响小区的整体形象和外部观感?

答:因外观损坏后,很难再恢复到原来的观感效果(恢复还要产生费用)。

十九问:业主装修为什么要如实填写有关装修表格?

答:物业公司将保留业主装修档案,如有不实行为,保留进行法律追究的权利。

二十问:装修施工人员为什么要办理临时出入证?

答:便于对施工人员的管理,对办证人员身份证件存档,方便司法机关人员查验。

二十一问:装修施工现场为什么要配备灭火器?

答:装修现场易燃物品较多,存在消防隐患。

二十二问:装修施工现场为什么禁止吸烟、动用明火?

答:装修现场人员较杂,易燃品、油漆、稀料、木材,活动空间狭小,防止消防事故的发生。

二十三问:为什么装修队要自备马桶?

答:避免施工人员在公共区域随地大小便。

二十四问:为什么装修施工要关门?

答:避免施工噪音、空气污染,影响他人的正常生活。

二十五问:为什么装修监理要进行现场巡视?

答:防止因装修中有些临时的变动,走暗埋管等损坏主体结构、钢筋等违章装修的行为发生。

二十六问:装修押金为什么3个月后再返还?

答:在装修完工后没有通过使用,发现不了装修存在的问题,出现问题后无法控制装修施工队。

二十七问:装修公司为什么在物业办理装修手续要加盖红章的营业执照和资质证明一份?

答:只有盖有红章才是公司认可的。

二十八问:为什么对装修超时噪音施工进行控制?

答:为保证广大已入住业主的正常休息不受影响,而采取的一种措施。

二十九问:为什么连接阳台的窗下墙不许拆除?

答:由于此墙起配重压阳台作用。

三十问:为什么对已交付使用的排烟、排气系统不许拆改?

答:因为此系统是从基层到顶层外排至室外,如有改动将失去作用或效果不好。

三十一问:空调安装为什么要按指定位置安装?

答:为小区的整齐美观及小区的整体观感效果。

三十二问:装修队进场后为什么要做到装修材料分类、码放整齐?

答:装修作业面小,如果乱堆乱放,影响业主装修进度,遇有紧急情况不易逃生。

三十三问:为什么天然气设施不许私自拆改?

答:天然气属特殊工种,也是天然气公司持有上岗证才能从事的行业。

三十四问:在装修过程中为什么要求业主将已安装到位的对讲机加以保护?

答:属弱电系统,已调试好通话,影响效果,避免装修完工后再修带来的麻烦。

三十五问:为什么业主装修厨房吊顶,消防烟感系统下移?

答:装修吊顶烟感不下移就失去了系统的使用效果,如业主坚持不下移要写承诺书,一切后果自负。

三十六问:为什么厨房、卫生间漏水都在各种管道的根部?

答:管道安装时主体已建成,管道孔是预留洞口,管道安装完工后二次浇铸。

三十七问:为什么燃气探头不包封?

答:包封后失去探测效果,达不到漏气后自动关闭的功能。

三十八问:为什么装修时水表处包封要预留不小于300×300㎜的检修口?

答:装修时如果小于300×300㎜以后物业、查水表就无法完成。

三十九问:装修时业主家户内总水阀为什么要预留300×300㎜检修口?

答:以后在业主使用过程中阀杆漏水,更换阀门都无法进行。

四十问:装修工队进场后为什么要进行户门交接?

答:防盗门属易损件,装修进料容易磕碰掉漆,物业与业主划分界限。

四十一问:为什么对业主室内暖气片进户交接?

答:业主装修过程中容易磕碰掉漆,避免业主装修完工后说是所配暖气片原来就掉漆的。

四十二问:为什么给水主管在装修时不许改动?

答:原公用设施,一旦拆改将导致大面积停水,给业主带来不必要的麻烦。

四十三问:为什么对原建筑的承重和外围护结构一律不得拆改?

答:根据建设部110号令:没有同等资质等级的设计单位认可、同意任何人都不许拆改承重结构。

四十四问:为什么已交付使用的卫生间改做它用要填写承诺书?

答:卫生间设有排风道,供水、排水系统必须在保护原有设施的基础上方可改做它用。

四十五问:装修时如对暖气进行包封怎么办?

答:必须在保证正常维修能够进行的情况下方可包封。

四十六问:装修时对下水主管进行包封为什么要预留不小于300×300㎜检修口?

答:方便下水管道的疏通,不损坏业主装修效果。

十四七问:为什么业主装修铺设地面不许使用大理石?

答:超出不动荷载重量。

四十八问:为什么安装木地板不许在楼板上打孔?

答:没有找平层损害主体,有找平层容易打漏各种管线。

四十九问:为什么装修垃圾要装袋外运?

答:避免垃圾污染,保护环境,方便外运。

五十问:为什么要对装修工人讲解装修管理规定?

答:避免影响他人的正常生活,造成其他住户的投诉。

五十一问:业主装修欲拆除室内不起承重作用的轻质隔墙为什么要经过审批后方可拆除?

答:要向业主讲清楚,注意上面的电源、防水等问题一定要做好。

五十二问:六期墙面为什么有向室内漏雨现象?

答:在主体建筑施工时用于固定两边模板的镙栓孔没有封堵好。

五十三问:为什么六期窗户有漏水现象?

答:有暴雨时雨水流进下方槽内不能及时排出形成向室内倒流。

五十四问:地漏为什么有的返味?

答:业主装修时大部分业主将地漏换成不锈钢地漏,这种地漏水封小,水少或没有水就会向上返味。

五十五问:业主装修因本人不在京为什么要写委托书?

答:办理装修手续时必须要有业主本人的签字或委托人代签。

五十六问:为什么窗户有漏风现象?

答:由于年限,胶条老化,弹力减小。

五十七问:为什么夏天卫生间上方有冷水管误报上方漏水?

答:因卫生间在洗澡时有热气遇到冷水管形成水珠滴在吊顶上。

五十八问:为什么现浇板与预制板连接处会出现裂缝?

答:收缩弹力、温度等因素影响。

五十九问:为什么装修完工要进行验收?

答:装修完工检查是否按规定预留检修口,空调冷凝水是否插入预留管口内,有无损坏主体结构,水表总阀有无维修空间,设施有无损坏等。

六十问:业主更换暖气片为什么要经过测算散热量后方可更换?

答:设计安装的暖气片是根据给水方向、朝向、水温综合考虑设计的,更换时一定要根据现有暖气的散热量更换。

六十一问:为什么要求装修人员办理出入证?

答:办理出入证是方便治安及装修监理部的管理,维护小区内装修秩序。

六十二问:为什么节假日控制噪音施工?

答:小区内大部分业主在家休息,为了不影响节假日在家休息业主的正常生活,所以禁止噪音施工。

六十三问:为什么每天对装修户进行巡视?

答:做到每天对装修现场进行巡视,要记录,发现问题,早汇报早解决。

六十四问:为什么要业主签承诺书?

答:在装修中经常要业主签承诺书,是为了防止物业公司和业主之间产生矛盾,避免纠纷,分清责任,有利于小区管理。

六十五问:为什么要在同一个房间多次做闭水试验?

答:第一次是做房间原有的防水层,第二次是装修改动破坏的防水层之后重刷的防水层。

六十六问:为什么管道检查口电源箱不准密封?

答:业主要求的是美观,我们考虑的是将来维修,给业主减少物业维修造成的损失。

六十七问:为什么周六日会有噪音施工?

答:业主为了抢进度,业主在现场指使施工,给管理造成一定的难度。

六十八问:为什么楼层户门牌号经常掉?

答:原来施工单位粘贴不牢固,再有经常开关门有震动。

六十九问:为什么装修完的房间有漏水的情况?

答:一开始慢慢渗水,时间长了水泥板达到饱和程度,才开始向下漏,这种渗水非常小,做闭水试不出来。

七十问:为什么环卫部经常报楼道有装修垃圾?

答:清理装修垃圾定时,白天将垃圾清负二层,晚上外运,而装修人员下午又将垃圾放在楼道。

七十一问:装修过程为什么要每时每刻巡视?

答:是防止作出违规装修改动,维护业主权益和物业公司的利益。

七十二问:怎样辨别灭火器的好坏?

答:要检查灭火器年检日期,压力是否在绿线以上,外观完好。

七十三问:装修前为什么要做闭水试验?

答:室内卫生间,厨房都有防水层,工人进场后会有改动,要分清责任。

七十四问:装修为什么不准在承重墙打孔?

答:承重墙打孔,会破坏主体结构对楼体有危害。

七十五问:为什么装修改管线不准横向开槽?

答:保护主体结构、原设计,各项指标不受损害。

七十六问:为什么空调制热,冷凝水会漏到下户?

答:因空调在制热时,它的排水口在空调外机上,水直接滴在外机位置。

七十七问:为什么1#楼只能安装预热式热水器?

答:因设计电路开关只能安装2500W以下的热水器,不适用安装直热式热水器。

七十八问:为什么六期业主购买空调时要先量一下空调外机预留台尺寸?

答:业主在购买空调时往往偏大,而我们在设计预留台时是根据室内面积应安装功率数设计的。

七十九问:装修监理部的职责是什么?

答:负责小区内所有业主装修手续的办理,装修方案的审核,装修押金、装修管理费、装修垃圾清运费的核算。

八十问:装修监理的职责是什么?

答:保证小区广大业主正常生活不受侵害,楼体结构不受损坏,隐蔽工程的中间验收,装修噪音的控制,装修垃圾的清运。




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